住宅灭失后转让所得税的判定基准：税务审判院推翻财政部解释，强调以合同签订时现状为准 （提请注意 2024中1920 (2024.6.11.) 审查）
发布日期：2025年10月23日
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转让所得税是对转让土地或建筑物所产生的所得征税（《所得税法》第94条第1款第1号）。建筑物中的住宅是指具备独立居住生活结构，拥有独立的出入口、卫生间、炊事设施，事实上用于居住的建筑物（《所得税法》第88条第7号及同法实施令第152条第4款）。住宅包括居住用建筑及其附属土地，以建筑物占地面积乘以地区别倍率计算出的范围内的土地被认定为住宅的附属土地（《所得税法》第89条第1款第3号）。
不动产的转让时点以清算价款之日为准，如果清算日不明确或先进行了登记，则以登记受理日为转让日（《所得税法》第98条及同法实施令第162条第1款）。因此，转让住宅时如果在清算尾款前拆除建筑物，在尾款时点就会被视为土地并征收转让所得税。然而，国税厅过去长期以来以合同签订时的现状为基准进行判断，如果合同签订时是住宅，即使在清算尾款前被拆除，仍将其视为住宅并适用一户一宅非课税。此后，以2020年7月10日房地产对策为契机，企划财政部将其变更为以尾款清算日为基准，并决定自2022年12月20日之后的转让开始适用。即，在此之后灭失的住宅将被视为裸地，无法享受非课税或长期持有特别扣除的优惠。
7.10. 房地产对策是一项加强多套房持有者和法人持有及取得住宅税制的政策，全面提高了综合不动产税、转让所得税和取得税。这导致买受人通过约定在清算尾款前将住宅用途变更为商铺或将其灭失的特约，以规避取得税加重征税的案例增多。对此，企划财政部在2022年10月21日的回函（财产-1322）中解释称，将转让标的物的判定基准日判断为尾款清算日而非合同签订日，并通过2022年12月20日的回函（财产-1543）表明，即使是住宅在清算尾款前灭失的情况，也将适用相同的解释。相反，税务审判院则认为，如果住宅的建筑物拆除是应买受人的请求并根据特约条款进行的，仍应将其视为住宅的转让更为合理。
根据税务审判院2024中1920裁决的事实关系，A于2015年6月22日取得并居住在一处住宅，后于2023年1月5日与B签订了转让合同。在收到定金和中度款后，根据买卖合同特约条款，应B的请求，以A的名义在尾款清算前拆除了建筑物。根据建筑管理台账，灭失发生在2023年4月13日至4月20日之间，而B在此之前的3月17日已申请了建筑许可。A一直居住在该住宅直至灭失前，于3月29日迁入另一处住宅，之后以转让土地申报并缴纳了转让所得税，但主张适用非课税并提出了更正请求。税务机关以尾款清算时点住宅已灭失为由，认为其属于裸地转让并拒绝了更正请求。
税务审判院裁定，A在签订买卖合同时是以住宅状态出售的，仅仅是由于买受人B的建筑许可事宜才在清算尾款前灭失，因此应视为住宅的转让而非裸地。此外，买卖价款中中度款的比例达到92.7%，事实上大部分价款已支付，从社会常识来看，使用、收益、处分权已转移。因此，即使在尾款清算日处于裸地状态，也应视为实质上转让了住宅，并决定适用一户一宅非课税。
大法院在1994年9月13日宣判的94누125判决中也曾判例，在将住宅及其附属土地转让给同一人，并在买卖合同后因买受人的需要拆除建筑物的情况下，如果买卖合同签订时符合非课税条件，则不应对该转让征收转让所得税。即，尽管在尾款清算时点是裸地，但如果合同签订时是住宅，则应视为住宅。税务审判院的此次裁决忠实地反映了该大法院判例的宗旨。
对于转让时点的判断，法院也一直坚持，如果大部分买卖价款已支付，事实上所有权已转移，即使仍有尾款未付，也应将该时点视为转让（大法院 2014.6.12. 宣判 2013두2037 判决等）。从社会常识来看，如果对价性给付已履行了几乎全部，即使仍有尾款未付，也视为转让已发生。就A的案例而言，尾款仅占总价的约7.3%，且在此之前建筑物已拆除等综合因素来看，将转让时点视为中度款支付时点更为合理。
最终，税务审判院的此次裁决再次确认了灭失住宅的转让应以买卖合同签订时的现状而非尾款清算日进行判断的立场。这也符合一户一宅非课税制度保障国民居住稳定的本来宗旨。7.10. 房地产对策后企划财政部改变解释是为了防止规避取得税加重征税的政策目的，但在实务中，对存在买受人建筑目的等各种情况的交易一律限制是不合理的。此次裁决纠正了这种不合理性，今后税务机关有必要对相同案件适用一贯的基准。
但是，税务审判院的裁决仅限于个别案件，不能断言对所有灭失住宅都适用相同的标准。因此，企划财政部有必要废除2022年的两项解释（财产-1322和财产-1543），并根据大法院判例和税务审判院的裁决宗旨，将住宅转让标的物的判断基准重新恢复到买卖合同签订时点。这将是保护纳税人权益和提高税务行政可预测性的方向。